Prezados clientes e amigos,
leiam esta matéria e entendam sobre o momento atual do mercado imobiliário. Neste setor, a confiança é fundamental, mas não percam as oportunidades, elas passam e às vezes não voltam nunca mais.
Apenas um final de um Super Ciclo no Setor Imobiliário
Final de um fenômeno no setor imobiliário
E não foi só o super ciclo de commodities que acabou recentemente. Depois de uma década de crescimento exponencial, 2015 marca o encerramento de um ciclo em negócios imobiliários.
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Fonte: IVGR – Banco Central
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Este gráfico apresenta o comportamento dos imóveis nesta última década. Na média os preços residenciais subiram incríveis 15% ao ano, em outras palavras, hoje o preço de um imóvel é na média 4 vezes maior do que era no começo de 2005.
Contudo a partir de meados de 2014 a situação começou a ficar esquisita e em 2015 definitivamente os preços estancaram, como podemos ver no gráfico abaixo.
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Fonte: FipeZap
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Nos últimos 12 meses, que terminaram em agosto de 2015, o crescimento de preços foi de meros 3%, perdendo feio da inflação.
E a razão desta estancada são que os principais fatores que empurraram os preços e o setor imobiliário na década passada não estarão presentes na próxima década.
Dois fatores de valorização de imóveis que desapareceram
Condições de financiamento (prazo e juros) e renda são os dois grandes catalisadores de preços em imóveis.
A realidade é que o modelo de financiamento imobiliário brasileiro está esgotado. As taxas são subsidiadas pelo governo que usam fontes não sustentáveis no longo prazo.
Uma dessas fontes, a poupança, está tendo saques que totalizam R$ 54 bilhões só em 2015, com uma forte tendência de continuar sangrando. As pessoas estão aprendendo a investir melhor e começam a entender que a poupança não tem rendimento adequado. Esta é uma mudança estrutural.
Outra fonte, o FGTS, está ameaçada pelo congresso que quer aumentar sua remuneração e, por último, o Tesouro Nacional que não tem mais forças para apoiar financiamentos baratos pela crise fiscal que estamos passando.
Na próxima década a participação das instituições privadas no financiamento bancário vai aumentar, porém as taxas de financiamento serão maiores do que aquelas que o governo proporcionou até então.
Quanto à renda, tivemos bons avanços.
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Desde 2008 por exemplo, a renda per capita saiu de R$ 16 mil para R$ 27 mil, representando um crescimento de 69%. É bom ressaltar que a inflação no mesmo período foi de 49%, fazendo com que houvesse um crescimento real (acima da inflação) de 13%.
As razões para este aumento de renda estão ligadas ao super ciclo das commodities e ao desenvolvimento baseado no incentivo ao consumo das famílias através do endividamento.
Ao final deste processo, as famílias perderam o fôlego, forçadas a reduzir seu consumo devido à participação excessiva dos juros no orçamento familiar e também pelo desemprego e inflação.
A tendência de longo prazo não é das mais animadoras. Com os diversos problemas estruturais do país, a grande maioria dos economistas dificilmente vê o país apresentando crescimento do seu PIB fora da faixa de 1% ou 2% ao ano de forma sustentável.
Não existem condições econômicas suficientes para que sejamos otimistas a fim de esperar que se repita o crescimento da renda visto na década anterior.
Sem renda maior e com financiamentos custando mais caro, o número de pessoas que estarão qualificadas a tirar um financiamento será menor e assim teremos demanda menor, que também não dará suporte para novos aumentos de preço.
Uma boa notícia: demografia
Mas não leia este artigo da forma errada. Não estou dizendo que não haverá demanda por imóveis, apenas que não há espaço para valorização como na década anterior.
A demanda não vai desaparecer. Nossa população é jovem e continua casando e formando famílias.
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Fonte: IBGE
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São cerca de 1.000.000 de novas famílias se formando e procurando um teto todo santo ano. E isto é uma tendência que podemos contar. Não há problema econômico que segure uma tendência demográfica. Nossa população ainda é muito jovem e continuará casando e tocando sua vida.
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A demanda existe, porém neste momento ela está assustada.
Para a maioria das pessoas o imóvel é a principal decisão financeira de suas vidas. E geralmente é um compromisso de longo prazo com um financiamento de até 30 anos.
Para topar este compromisso é preciso confiança de que haverá renda suficiente para pagar a conta.
Períodos de crise são péssimos para confiança do consumidor. Em setembro o índice de confiança medido pela FGV caiu ao menor nível da década.
Este índice nos mostra que as pessoas não veem saída para crise.
É perfeitamente razoável se sentir sufocado pela crise, mas não é porque não vemos saída que ela não existe. Não é realista acreditar que ela não vai acabar.
Esta é uma tese avalizada pelos economistas da Empiricus e base da convocação para a “Oportunidade de uma vida”.
No momento que as saídas da crise ficarem claras, as pessoas voltarão a se sentir mais seguras que poderão manter seus empregos e seus negócios. E voltarão a fazer compromissos de longo prazo com imóveis.
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Outro ponto importante a respeito da confiança do consumidor é que os imóveis não entrem numa espiral de queda, como vimos em outros mercados pelo mundo.
A FipeZap revelou em pesquisa que 58% das pessoas esperam uma queda do preço de imóveis.
Embora ainda tenhamos oportunidades de desconto das incorporadoras e dos vendedores mais necessitados, a maioria das pessoas não está disposta a rever seus preços. Prefere ficar anos esperando por uma venda.
Quando as saídas da crise ficarem mais claras e as pessoas perceberem que acabaram as oportunidades de compra com desconto das incorporadoras, teremos um retorno de uma importante demanda reprimida.
Não fique com a ideia de que o mercado vai morrer. O efeito demográfico e a recuperação da confiança trarão a demanda de volta, porém sem sustentação para valorização expressiva.
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Fonte: Empiricus.com.brMaiores informações imobiliárias (21) 97562.9822 / Whatsapp.on line
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